Wann ist eine Mieterhöhung zur Anhebung an die örtliche Vergleichsmiete zulässig?
Mieterhöhung
Mieterhöhungen sind nur in gesetzlich engen Grenzen zulässig. Nachfolgend ein Überblick über die Voraussetzungen einer zulässigen Mieterhöhung zur Anhebung an die örtliche Vergleichsmiete.
Voraussetzung einer Mieterhöhung
Unter bestimmten Voraussetzungen dürfen Vermieter von den Mietern die Zustimmung zur Anhebung der Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete verlangen (§ 558 BGB).
Textform und Begründung
Zunächst muss die Mieterhöhung in Textform mitgeteilt und begründet werden (§ 558a BGB). Zur Begründung kann sich der Vermieter insbesondere auf einen einfachen oder qualifizierten Mietspiegel, eine Auskunft aus Mietdatenbank, ein begründetes Sachverständigengutachten oder Entgelte für mind. 3 vergleichbare Wohnungen berufen.
Bei der Begründung ist zu beachten, dass die Angaben eines qualifizierten Mietspiegels mit aufzuführen sind, sollte ein solcher existieren. Ein Beispiel für einen qualifizierten Mietspiegel finden Sie hier.
Weicht die tatsächliche Wohnfläche von der vertraglich vereinbarten Fläche ab, richtet sich die Mieterhöhung ausschließlich nach der tatsächlichen Wohnfläche (BGH, Urt. v. 18.11.2015; Az. VIII ZR 266/14).
Keine Staffel- oder Indexmiete
Eine Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete ist ausgeschlossen, wenn ein Staffel- bzw. Indexmietvertrag oder ein Zeitmietvertrag mit "Festmiete" vereinbart wurde.
Bei Staffelmietverträgen wird die Miethöhe bei Vertragsabschluss in pauschalen Schritten festgelegt (§ 557a BGB). Bei Indexmietverträgen ist die Miethöhe an eine bestimmte Bezugsgröße gekoppelt (§ 557b BGB), z.B. an den Preisindex für Lebenshaltungskosten.
Sperrfrist und Kappungsgrenze
Der Vermieter kann die Zustimmung zu einer Mieterhöhung nur verlangen, wenn die Miete seit 15 Monaten unverändert geblieben ist. Das Mieterhöhungsverlangen kann zudem frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden (§ 558 BGB).
Weiterhin darf sich die Miete innerhalb von 3 Jahren nicht um mehr als 20% erhöhen, sog. Kappungsgrenze (§ 558 BGB). Miete bedeutet in diesem Zusammenhang die gezahlte Miete abzgl. Betriebskostenvorauszahlung oder -pauschale (AG Waiblingen, Urt. v. 12.08.2011; 8 C 969/11). Die Landesregierungen sind ermächtigt, die Kappungsgrenze auf 15% festzusetzen.
Ab wann ist die erhöhte Miete zu zahlen?
Dies ist klar gesetzlich geregelt. Stimmt der Mieter der Mieterhöhung zu, schuldet er die erhöhte Miete mit Beginn des dritten Kalendermonats nach Zugang des Vermieterschreibens (§ 558b BGB). Allerdings steht dem Mieter in diesem Fall ein gesetzliches Sonderkündigungsrecht zu (§ 561 BGB).
Mieter muss zustimmen
Der Mieter muss der Mieterhöhung zustimmen. Nach Ansicht des AG München stellt die vorbehaltlose Zahlung auf ein Mieterhöhungsverlangen eine konkludente Zustimmung zu einer Mieterhöhung dar (AG München, Urt. v. 14.08.2013; Az. 452 C 11426/13).
Eine Zustimmung per E-Mail kann im Übrigen nicht nach den Vorschriften des Fernabsatzes widerrufen werden (BGH, Urt. v. 17.10.2018; Az. VIII ZR 94/17).
Bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach Zugang des Vermieterschreibens steht dem Mieter eine Überlegungsfrist zu (§ 558b BGB). Nach Ablauf der Überlegungsfrist kann der Vermieter auf Zustimmung klagen, wobei die Klage innerhalb von 3 weiteren Monaten erhoben werden muss.
Urteile zum Thema "Mieterhöhung" finden Sie in unserer Urteilsdatenbank .
Seit 2007 ist Rechtsanwalt Iven mit seinem Team als Einzelanwalt in den Rechtsgebieten des Internetrechts , Mietrechts , Arbeitsrechts und Verkehrsrechts tätig.
- Sie benötigen anwaltliche Beratung? Kontaktieren Sie uns: 0212 6812997 oder info@ra-iven.de. Oder nutzen Sie unseren Online-Service:
| von Rechtsanwalt René Iven u.a. spezialisiert auf Mietrecht & Vertragsrecht, letzte Aktualisierung: 01.11.2018 |
Kommentare
Noch kein Kommentar veröffentlicht.
Kommentieren Sie diesen Beitrag
- Mieterhöhungen: Urteilsdatenbank01Nov
- Mieterhöhungen sind oft Gegenstand vor den deutschen Gerichten. Nachfolgend eine Übersicht über aktuelle Urteile rund um die Mieterhöhung. [...] mehr
- Schimmel in der Küche - Vermieter reagiert nicht?14Sept
- Sie haben Schimmel oder Stockflecken in der Küche? Der Vermieter reagiert aber nicht? Oder weigert sich, den Schimmel zu beseitigen? [...] mehr
- Schimmel im Badezimmer - Vermieter reagiert nicht?15Aug
- Sie haben Schimmel oder Stockflecken im Badezimmer? Der Vermieter reagiert aber nicht? Oder weigert sich, den Schimmel zu beseitigen? [...] mehr
- Schimmel im Wohnzimmer - Vermieter reagiert nicht?15Jun
- Sie haben Schimmel oder Stockflecken im Wohnzimmer? Der Vermieter reagiert aber nicht? Oder weigert sich, den Schimmel zu beseitigen? [...] mehr
- Schimmel im Schlafzimmer - Vermieter reagiert nicht?15Mär
- Sie haben Schimmel oder Stockflecken im Schlafzimmer? Der Vermieter reagiert aber nicht? Oder weigert sich, den Schimmel zu beseitigen? [...] mehr
- Eigenbedarfskündigung: Urteilsdatenbank16Feb
- Ärgerlich für jeden Mieter: Die Eigenbedarfskündigung. Der praktisch häufigste Fall der ordentlichen Kündigung eines [...] mehr
- Eigenbedarfskündigung: Urteilsdatenbank16Feb
- Ärgerlich für jeden Mieter: Die Eigenbedarfskündigung. Der praktisch häufigste Fall der ordentlichen Kündigung eines [...] mehr
RA Dipl.-Jur. Univ. René Iven
Hauffstr. 6, 42653 Solingen
0212 6812997
info@ra-iven.de
Letzter aufgerufener Blogartikel: Wann ist eine Mieterhöhung zur Anhebung an die örtliche Vergleichsmiete zulässig?
