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Infos zur Kündigung von Wohnraum

Mietkündigung

Häufigster Streitfall zwischen Mieter und Vermieter ist die Kündigung von Wohnraum. Nachfolgend einige allgemeine Infos zur mietrechtlichen Kündigung.

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Kündigungsgrund

Befristete Mietverhältnisse können nur außerordentlich gekündigt werden (§ 542 BGB).

Mieter, die ein unbefristetes Mietverhältnis beenden wollen, können das Mietverhältnis jederzeit ohne Kündigungsgrund unter Einhaltung einer gesetzlichen Kündigungsfrist ordentlich kündigen.

Vermieter können demgegenüber nur dann kündigen, wenn sie ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses geltend machen können. Kündigungsgründe sind z.B. Mietrückstände, wiederholt unpünktliche Mietzahlungen oder eine unberechtigte Untervermietung durch den Mieter. Beispiele für Kündigungsgründe finden Sie hier.

Ein weiteres bekanntes Beispiel für ein berechtigtes Interesse des Vermieters ist die sog. Eigenbedarfskündigung. Weitere Infos zur Eigenbedarfskündigung erhalten Sie hier .

Kündigungsfrist

Für Mieter gilt eine ordentliche Kündigungsfrist von 3 Monaten. Für die Kündigung durch den Vermieter gelten gestaffelte Kündigungsfristen in Abhängigkeit zur Mietdauer. Bei einer Mietdauer bis zu 5 Jahren ist eine Kündigung, die spätestens zum 3. Werktag eines Monats zugeht, zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig. Bei einer Mietdauer zwischen 5 und 8 Jahren erhöht sich die Kündigungsfrist auf 6 Monate, bei einer Mietdauer von über 8 Jahren auf 9 Monate (§ 573c BGB).

Entscheidend für die Fristberechnung ist der Zugang der Kündigung, wobei der Kündigende den rechtzeitigen Zugang beweisen muss. Weitere Infos zur Zustellung einer Kündigung finden Sie hier.

Für Mieter kann der Mietvertrag eine kürzere Kündigungsfrist vorsehen. Der Vermieter darf die gesetzliche Kündigungsfrist demgegenüber nicht zu seinen Gunsten vertraglich verändern.

In Ausnahmefällen ist der Mieter oder Vermieter zur Kündigung ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist berechtigt, zur sog. fristlosen Kündigung.

Form und Begründung

Die Kündigung muss in Schriftform erfolgen (§ 568 BGB). Eine Begründung ist für den Mieter nicht erforderlich. Vermieter müssen die Kündigung demgegenüber begründen. Das Kündigungsschreiben muss von allen Parteien unterschrieben und an alle Mietparteien adressiert sein.

Der BGH hat kürzlich bestätigt, dass die fristlose Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses weiterhin mit einer hilfsweise erklärten ordentlichen Kündigung verbunden werden kann (BGH, Urt. v. 19.09.2018; Az. VIII ZR 231/17).

Widerspruchsrecht des Mieters

Auch eine wirksame Kündigung des Vermieters muss der Mieter nicht in jedem Fall hinnehmen. m Härtefall hat der Mieter ein Widerspruchsrecht. Dieses Recht muss der Mieter spätestens 2 Monate vor Ablauf der Kündigungsfrist ausüben (§ 574 BGB). Hierauf ist in der Kündigung hinzuweisen.

Nutzungsentschädigung

Zieht der Mieter trotz wirksamer Kündigung nicht aus, kann der Vermieter für die Dauer der Vorenthaltung eine Nutzungsentschädigung verlangen (§ 546a BGB). Die Höhe der Nutzungsentschädigung entspricht mindestens der Höhe der vereinbarten Miete.

Nach neuerer BGH-Rechtsprechung kann der Vermieter sogar eine Nutzungsentschädigung in Höhe der bei Neuabschluss des Mietvertrags am Markt erzielbaren ortsüblichen Miete (sog. Marktmiete) verlangen (BGH, Urt. v. 18.01.2017; Az. VIII ZR 17/16).

Urteile zum Thema "Mietkündigung" finden Sie in unserer Urteilsdatenbank .

Seit 2007 ist Rechtsanwalt Iven mit seinem Team als Einzelanwalt in den Rechtsgebieten des Internetrechts , Mietrechts , Arbeitsrechts und Verkehrsrechts tätig.

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u.a. spezialisiert auf Mietkuendigung & Vertragsrecht, letzte Aktualisierung: 02.11.2018

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